21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道 银行存量房贷利率调整进入倒计时，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此外为了从根本上解决新老房贷利差问题，央行建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。根据相关规定，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。对此，市场认为，通过长效动态的调整，可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。
存量房贷利率调整下周开始
存量房贷利率将在下周迎来调整，本次调整后，存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平。调整后，存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30BP”，且不再区分首套、二套房。北京等特大城市的存量房贷利率本次也将迎来大幅调整，尤其是此前首套房贷利率为“LPR+55BP”的购房者，这次也将统一调整为“LPR-30BP”。
由于此次存量房贷利率调整仅涉及加点幅度，并不调整贷款重定价日，重定价日的差异使得调整后的存量房贷利率有所差别。目前，各借款人的定价基准LPR有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，减30个基点对应调整后的利率分别是3.9%、3.65%、3.55%。
此外，9月29日中国人民银行发布公告，指导商业银行再次下调存量商业性个人住房贷款利率，并进一步完善个人住房贷款利率定价机制。个人住房贷款利率也将迎来新的定价方式。一是自11月1日起，存量和新发放个人住房贷款均可由借贷双方自主协商重定价周期，选择按年、半年或季度重定价。二是当存量房贷利率与新发放房贷利率出现一定差距后，借贷双方可适时通过变更合同等方式，自主协商调整贷款利率加点幅度，不需要等到再次批量调整。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，对于购房者来说，增加了选择权，购房者可以根据自己的实际情况选择定价周期。当然定价周期时间越短，灵敏度更大，可以更贴近市场的利率走势，如果未来利率持续下行，选择短周期当然更加划算，当然这也是双刃剑，如果未来利率向上，那也意味着会付出更高的成本。
对于自主协商调整贷款利率的制度，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，通过长效动态的调整，可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。 不过严跃进坦言，由于客户众多，银行单个协商的可能性不大，除非是金额比较大，比如200万元以上，协商的可能性会大一些。
“近期一直都在加班加点，估计下周开始到月底会更忙，行里已经通知加班了，本次调整涉及的人数较多，需要办理的业务量很大。”一银行工作人员者表示。10月12日，全国主要商业银行发布批量调整存量个人住房贷款利率的操作细则，明确将于10月25日“掐点”主动批量调整存量房贷利率。届时，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率均将调整为贷款市场报价利率（LPR）减30个基点。
截至10月15日，包括国有大行、股份制银行在内，以及城商行、农商行、村镇银行等上百家银行，集体发布了批量调整存量个人住房贷款利率细则公告。多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。“时间紧，任务重”成为当前银行个人住房贷款业务部门的工作写照。
9月新发房贷款利率处于历史低位
存量房贷利率下调进入“倒计时”，由于此次调整涉及的范围、幅度较大，在惠及借款人的同时，不可避免会对银行息差产生影响。
根据中国人民银行发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告，截至今年二季度末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元，占全国比重约为59%。
中泰证券研究所所长戴志锋认为，本轮存量房贷的调整，对银行而言，虽然短期对息差、营收和税前利润有所影响，但是长期来看，有助于缓解银行零售资产端增长压力；当前居民还款压力较大，存量房贷下调有助于稳定银行零售资产质量。
开源证券地产建筑团队分析师齐东表示，存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，他认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。
万联证券研究所分析师郭懿表示，存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为。银行业整体的利润增长或已经进入底部区间，盈利的稳定性将逐步体现。另外，从分红的角度看，分红率的提升，有利于银行股估值的提升。不过，由于银行本身商业模式的限制，净利润除了分红外，留存收益部分作为重要的资本内源补充，满足监管对资本充足的要求，推动未来业务和规模的扩张。
10月14日，中国人民银行的数据显示，9月份新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上月低约2个基点，比上年同期低约78个基点。本次存量房贷利率调整后，存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平，房贷整体利率水平处于历史底部。
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